交房时业主发现房屋质量有问题，请来民间验房师进行全面调查，结果验出问题一大堆，为此，绿地老街·郑东新苑２期业主准备与开发商打一场公益官司，记者调查后发现楼市一个带有共性的问题，究竟是——先收房还是先验房？
　　核心提示
　　是先收房还是先验房？这一哈姆雷特式的问题，困扰了不少购房者。作为开发商的一项“杀手锏”，“先收房后验房”让购房者吃尽了苦头，使其在与开发商的维权博弈中屡屡败下阵来。近日，绿地老街·郑东新苑２期业主单位河南省国土资源调查规划院不甘“束手就擒”，他们邀请中国验房师协会河南分会的验房师，对其团购的３０套住房进行全面“体检”，结果发现房屋质量存在诸多问题，为此，业主们准备据此与开发商打一场公益官司。
　　质量起争端验房师介入
　　１月１７日上午，河南省国土资源调查规划院院长刘维德一行４人，来到本报，讲述了他们聘请中国验房师协会河南分会的专业验房师，对该院职工团购的绿地老街·郑东新苑２期３０套住房进行全面“体检”的经过。
　　刘维德告诉记者，２００５年年底，院里组织职工团购住房，与河南老街坊置业达成了团购绿地老街·郑东新苑２期３０套住房的协议。按照合同约定，河南老街坊置业交房的时间为２００７年５月３０日。但是，到了交房时间，职工们走进自己的房子时都大失所望。
　“那房子从外观上看，还没有农民自家盖的房子好，”刘维德说，“地面不平整，地埋管高出地面，墙体不在同一水平线上，厨房卫生间的地埋管走在地表，窗框、门框两边不对称，厨房上梁倾斜。粗略统计了一下职工们反映的问题，３０套房有１２８项质量问题。”
　　担心交房后开发商对这些问题不管不问，参加团购的职工当场没有办理交房手续，而是以书面形式将存在问题上报给了开发商河南老街坊置业公司，要求进行整改。
　　刘维德告诉记者，过了一个月，开发商说问题整改好了，要业主们去收房，可业主们再去看时，地面还是坑洼不平，管道还是暴露在地面，几乎是没有整改。于是，大家又让开发商重新整改，如此有三四个来回，但开发商始终未能达到业主满意。后来，业主们和开发商商量说：“你们不要改了，改也改不好了，我们坐下来谈谈吧。”于是，业主提出让开发商赠送３６套地下室作为质量赔偿，同时按合同约定赔付延期交房违约金３５万元。但开发商不接受，说“你们愿意告就去告”。
　　除了投诉开发商房屋质量和延期交房，河南省国土资源调查规划院副院长魏宪民还重点提到了开发商在交房时拒不提供工程相关资料以及提供虚假有误材料的问题。
　　魏宪民说，开发商交房时一直未向业主们提供住房竣工验收合格的证明，包括竣工验收备案表和住宅使用说明书、住宅质量保证书。在业主们一再坚持下，去年１２月上旬，开发商才出示竣工验收备案表和工程竣工验收意见表。但业主们却很快发现了破绽，五大主体工程竣工验收意见上的印章显示，施工单位不一致，而竣工验收备案表上，五大主体单位居然有４家单位没有盖章。业主们认为，开发商提供的是虚假材料。
　　在协商不成的情况下，业主们准备聘请律师打公益官司，“获得赔偿并不是我们的目的，我们想通过公益官司，提醒购房者注意购房过程中的陷阱，避免上当受骗。”刘维德说，“我们听从律师的建议，第一步聘请专业的验房师对房屋存在的质量问题进行全面查验。现在，正在进行这方面的工作，已经查验了两套住房。”
　　双方有分歧各说各的理
　　对于河南省国土资源调查规划院的说法，河南老街坊置业营销总监白伊剑认为这不过是一面之词，作为开发商，他们也有很多委屈。
　　对于延期交房问题，白伊剑认为，这一问题根本不存在，开发商已经在合同约定的时间内以书面邮寄的方式通知业主前来收房，但业主以存在质量问题为由，迟迟不办理交房手续，导致交房延期的责任在于业主单位，而不在开发商。
　　白伊剑表示，任何一套房屋，都可能存在瑕疵，只要不是影响居住的严重的质量问题，业主都可以在办理完交房手续后，要求开发商进行整改。如果业主确实对房屋质量有疑问，也可以请权威的机构对房屋质量进行鉴定。“但是该办理交房手续就应办理交房手续，交房和追究质量问题是两个层面的问题”。
　　白伊剑表示，公司一直抱着协商的态度来解决问题，只要业主们的要求合情合理，就尽量满足，但业主单位要价实在太高，“３５万元赔偿金加上３６套地下室，价值可是七八十万啦，我们没办法答应他们的条件”。
　　对于河南省国土资源调查规划院反映的拒不提供“两书”和其他证明文件问题，河南老街坊置业销售部经理李丽表示，“主要原因是交房时，业主单位始终没有正面和我们接触，没有按公司规定的正规交房流程办理交房手续。”
　　对于同一份文件中，施工单位前后不一致问题，河南老街坊置业有关负责人在回复记者时表示，施工单位不一致，是因为工作人员疏忽弄错了，他同时表示，“由于２期工程量巨大，有多家施工单位，所以资料填写由专人负责，竣工验收一般以单位盖章为准”。
　　房屋有瑕疵问题还不少
　　对于双方有争议的质量问题，从已经查验的两套房子反映的情况看，到底是一个什么样的状况呢？
　　中国验房师协会河南分会会长王胜育告诉记者，从接受省国土资源调查规划院的验房委托任务后，他们抽调精兵强将，组成专家组，准备分成小组对３０套房屋逐户进行验收。从已经查验的两套房子看，确实存在不少瑕疵和质量问题。以２３栋３单元１楼西户为例，共发现大大小小的瑕疵和质量问题６３项。除了墙面、地面空鼓，密封胶开裂等常见瑕疵外，比较突出的问题有外墙落水管的水排不到窨井里，洗手间、厨房地面高出客厅，门框、窗框倾斜，阳台护栏高度过低，飘窗护栏间距过宽，墙体不水平，弱电接口分布不合理等。参照国家住房验收强制规范标准，验房师已向委托方提出规范的整改意见。
　　在得知验房结果后，省国土资源调查规划院负责人刘维德情绪很激动。他告诉记者，有一套房，１０多个电源插座，只有１个有相线，其他插座都缺相线，存在很大的安全隐患；阳台护栏，按规定高度应在１．０８米，可绿地老街·郑东新苑的阳台护栏，在没铺地砖的情况下，也只有９０多厘米；正常护栏的间距应在９~１１厘米，而绿地老街·郑东新苑的飘窗护栏间距是３０~４０厘米，大人都可以轻而易举地钻过去，更别说小孩了。“这种存在重大安全隐患的房子，怎么能说合格呢？”刘越说越气愤。
　“更为可笑的是，绿地老街·郑东新苑外墙落水管的水排不到窨井里，一下暴雨，房顶上流下的水根本下不去。我们去找开发商，开发商说没事儿，雨水会自个儿渗到地下。”
　　对于开发商“只要不影响居住，就是合格产品”的说法，刘维德认为完全是胡说八道，“这是开发商糊弄业主的歪理论，什么叫不影响居住？难道不能正常使用、存在安全隐患也叫不影响居住吗？”
　　验房先签字传统受挑战
　　按照开发商的说法，验房前须事先办理交房手续。河南老街坊置业销售部经理李丽说，交房时，客户需要提供个人身份证明、钱款结清证明、完契税证明并与物业公司签订前期物业管理协议，方有专门的人员陪同去验房。
　　如果客户不办理这样的交房手续，不在相关文书上签字，开发商当然不会安排人验房。“不光我们公司是这样规定的，郑州其他的公司也都是这样规定的。”李丽说。
　　但是，问题是如果客户对房屋质量或者对物业管理本身有疑问，业主们担心签字后失去了谈判的砝码，权利无法得到保障。
　　记者就此咨询了郑州市建筑工程质检站郑东新区分站，工作人员娄洪亮表示，关于如何交房，国家没有明确的规定。质检站的任务是督促相关单位办理竣工验收备案手续，合同纠纷和违约责任不属于质检站管理的范围。如果业主单位与开发商在质量问题上无法达成一致，质检站在接到书面申请后可以督促开发商进行整改。
　　在北京，“先收房后验房”的传统已经被颠覆。北京市建委近日出台的《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》规定，２００８年１月１日以后收房的项目都应该“先交房后收钱”。很多开发商承认“先交房后收钱”的收房方式是将收房的主动权移交到业主手中，是对业主权益的保障。他们认为，今后要想减少纠纷、顺利收房，开发商在房屋质量、施工时间的把握上更需下足工夫。
　　对于“先收房后验房”引发的纠纷，河南国基律师事务所建筑与房地产部律师凌兴高表示，这种纠纷源于开发商有意混淆合同中的买卖关系和委托关系，很多开发商把交纳物业费当成交房的条件之一，是把买卖房屋和委托管理两层合同关系合为一体，致使纠纷不断。
　　“如果郑州也能出台‘先交房后收钱’的规定，今后购房人要是看房后不满意拒绝收房，直至演变为因房屋质量而延期交房，这对开发商影响是很大的。这样有利于保护业主权利和提高房地产开发水平。”凌兴高分析说。
　　验房师权威性受开发商质疑
　　与“先收房还是先验房”同样尴尬的，还有民间验房师。对于业主单位聘请专业验房师验房的行为，河南老街坊置业负责人不屑一顾：“如果认为房屋质量有问题，应该请有正规资质的权威机构进行鉴定。不管权威机构是什么意见，我们都能接受。”言下之意，民间验房师的鉴定结论没有权威性。
　　关于资质问题，中国验房师协会河南分会会长王胜育表示：验房师是一个新兴行业，是在目前房地产这种信息不对称，买房人处于弱势地位的情况下出现的一个新兴行业，尽管劳动部门目前还没有正式出台资格认证，验房师的验房行为从目前来说是一种咨询行为，但是，验房师行当的出现，确实为业主维权提供了帮助。
　　据他了解，目前，在郑州范围内尚没有一个有正规资质的机构为普通业主提供验房服务。郑州市虽然有工程质量鉴定中心，但他们的业务也仅限于房屋重大质量问题。
　　对于民间验房师验房报告的法律效力问题，王胜育坦言，目前的验房报告是咨询报告，能不能被法院采信，尚不得而知，但验房师验房是严格按照国家的相关政策进行的，这些都是有法律效力的。 此主题相关图片如下：

先验房