2007年12月4日，“中国地产新视角——杭州土地招拍挂十年高峰论坛”高调亮相杭州，吸引了两百余名来自全国各地的知名金融专家、土地专家、品牌房企代表、专业策划机构高层、业内媒体记者参会。
本次会议由搜狐网、焦点房地产网主办，分主题演讲、高层对话两个阶段，关注话题为房地产企业融资与土地出让、土地出让与房价联系等。与此同时，论坛上首度对外发布了“中国房地产囤积土地及资金沉淀评估报告”，以及用客观数据反映真实市场行情的《杭州土地十年发展报告（白皮书）》。
金融风险、政策风险、市场风险，这些都困扰着开发商，一方面是中小开发商越来越拿不到地，另一方面是越来越多的土地集中在少数开发商手中。土地能否成为宏观调控的工具？土地资源集中现状及深层次影响究竟如何？未来的土地市场发展趋势又将怎样？
围绕着这些热点问题，三位全国知名金融土地专家分别作了主题发言。中国土地学会副理事长、秘书长黄小虎作《土地调控与制度创新》主题演讲；金融学教授、北京师范大学金融研究中心主任、北京师范大学和厦门大学博士生导师钟伟作《房地产企业囤地现象与深层次思考》主题演讲；浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬作《杭州市场未来发展趋势》主题演讲。在高端对话环节，三位业界专家还与杭州房企代表——浙江华门房地产集团副总裁金伟成、天都实业副总经理王旭飞进行了对话。
土地规划有必要加强控制力
中国土地学会副理事长、秘书长黄小虎认为：首先，土地规划可以成为一个调控手段。土地规划就是通过干预土地资源来调节其他要素的配置；其次，在土地国有的条件下，地租、地价有可能成为调控手段，因为国家既是土地的管理者，又是土地的所有者，也就是说在其他的调控工具之外，它就又多了一个运用地租地价调节社会分配的工具。
因此，土地的调控作用是客观存在的，可以有意识地自觉地去调整它，但它自身也在自觉地起作用。
如何运用土地进行调控，就是要强调规划控制要严。当前土地规划的控制力弱，既在规划本身，但更多的还是外部的原因。要使规划符合实际、管用，必须要理顺我们国家的土地规划体系，而编制主体功能区规划可以破解这个难题。
编制主体功能区规划，并不是一个具体的工作，而是标志着指导思想的不同：有优化发展，有重点发展，有限制发展，有禁止发展。有的地方是以增长为主，有的地方就要以保护为主，这应当说是一个重大的战略调整。它应该是国土规划的一个组成部分。
另外，运用地租地价的手段针对不同的需求进行调控，形式更多样一些，土地所有者的行为要服从管理者的目标，不能以追求土地收益最大化为目标。
地方政府在土地问题上的行为十分复杂，而且常常是自相矛盾，既有土地收益流失行为，又有片面追求土地收益最大化的倾向，其中的深层次原因有政府职能的问题，有财税体制的问题，有金融体制的问题，有投资体制的问题，有干部体制的问题，也有土地制度本身的问题。
开发商囤地已达10亿平方米
土地的囤积现象早已有之，从2004年之后开始出现，由此伴随着地价的上升，到2006年底，土地的囤积总量大概是8.87亿平方米。
对此，金融学教授、北京师范大学金融研究中心主任、北京师范大学和厦门大学博士生导师钟伟认为，如果有一个更好的土地供应方式，开发商虽然大规模囤地，但也不至于引起巨额的资金沉淀，地价对房价的影响也相应较少。相反，较小规模的土地出让，较多的资金沉淀和更加少的商品房供应对房价的影响更大一些。
2007年底虽然规范了招拍挂土地出让方式，但是还有其他的土地出让，早期一些开发商协议转让获得的土地，以土地支付租金的方式来获得土地，还有一些是以非常不规范的方式，比如说搞大学城、搞旅游、种植、特殊养殖，实质都是囤地。这些加起来在全国的规模大概是10亿平方米。
10亿平方米的囤地总量，按照开发商现有的开发过程，到完整的商品房销售，需要四五年。
按地区划分来看，囤地的主战场仍然集中在东南沿海，中西部地区的囤地现象虽然有但不是特别突出，这是开发商的市场行为，因为土地增值价值最快的就是东南沿海。现在囤地现象有从东南沿海作为主战场向二线、三线城市转移的趋势。
从今年上半年到现在，北京、天津的土地出让少于土地开发，供求基本平衡的是广东、江苏和浙江。
囤地最多的前十位开发商，他们所囤积的土地规模占到全国总囤地量的8%左右，也就是说十大开发商大概囤了将近一亿平方米的地。
通过估算上市公司的基本财务指标来分析，国内开发商投资的40%资金沉淀在土地上，大概是3万亿元。
这些资金沉淀意味着，目前开发商的整体净资产基本上在土地上；开发商现在的基本销售收入都是用来归还土地分期支付的地价款以及囤地的资金成本；意味着土地当中有一半的钱不是开发商自己的，而是银行的贷款；这还意味着，假定按照资金的年利率8%来算，开发商为此支付的土地囤地资金成本每年约2000亿元，比行业的净利润还多。
土地开发滞后性
导致住房需求集中爆发
“判断一个城市的房地产市场，既要关注它的一些宏观面，就是城市与城市之间房地产土地市场的联动，放在国际背景下，这一轮房价的快速上升，跟利率有关，跟流动性过剩压力有关”。
浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬分析这一轮宏观调控，不同城市表现出来独立的特点。比如长三角市场的走势跟珠三角市场走势，刚好是倒过来的。2004年以前长三角一带房价猛涨，地价猛涨，到2005年宏观调控以后，珠三角逆势上升，但是长三角就迎来了调整期。
从区域性特点来讲，供求关系是主要因素。2007年全国部分城市房价快速上升，从宏观上来讲，跟金融，跟宏观经济的过热有密切关系，不容忽视的是，2007年杭州商品房供给量其实是减少的，从2004—2006年杭州土地投放量还是比较少。
土地开发的滞后性，让2007年的住房需求集中爆发了。杭州1—9月份，商品住宅的销售面积达到325万平方米，但批准上市的面积只有200万平方米，可售的住房套数面积从去年的16000多套住宅迅速下降到3000多套。
那么，未来杭州的房地产市场到底面临什么样的一种形势？
首先，2008年的宏观经济可能会有比较明显的回落。今年年底整个信贷规模收紧，明年上半年信贷规模的收紧基本已成定局。另外，汇率可能会进入一个快速的提升期，这个快速提升期会影响我国的出口。
其次是银根的收紧。房地产市场是一个资金市场，银根的收紧必定会影响开发商的拿地能力跟老百姓的需求。2007年商品房的供应面积会创历史新高，有可能接近400万平方米成交量，但明年不太可能会维持这个成交量。价格高位，需要给消费者一定的消化期。2008年总体的判断是，需求适量，供给会有所增加。
另外，2008年杭州土地市场总体会更趋于理性。
作为土地招拍挂制度最早实施的城市，杭州早在1997年就实行了土地储备制度，并于1999年最早实行经营性土地一律公开招拍挂。其间，1998年，浙江广厦集团房地产开发有限公司与浙江经贸房地产公司联合标得东河上城段西—2、西—4地块，掀开杭州土地公开出让的序幕。2003年，国都房产竞得的现枫华府第地块，成为我省土地招拍挂以来首块总价超过10亿元的地块。2005年，华润集团拿下了钱江新城核心区的综合用地，开启外地知名开发商公开进杭拿地的新篇章。近两年来，土地市场开始充斥着众多外来房企势力，本土房企之间的强强联合也日渐盛行，一些新兴区域也开始崭露头角……
如今，整整十年过去了，在房地产市场翻天覆地的变化中，全国的土地市场也经历着一场前所未有的变革。
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